El Código Civil contempla lo que se conoce como derecho real. Esta clase de derecho se encarga de regular los grados de dominio que los propietarios ejercen sobre sus bienes. Las servidumbres de paso forman parte de los derechos reales, por lo cual la propiedad de una finca puede verse limitada en virtud de permitir el acceso a otra finca que no cuente con salida a la vía pública.
En este artículo veremos los diferentes tipos de servidumbres que existen, cuál es su propósito, cómo adquirirlas, cómo eliminarlas y cuál fue nuestro último caso de éxito en el que hemos eliminado un camino.
Qué son las servidumbres
La servidumbre consiste en un gravamen que se le aplica a la propiedad inmueble. Para ello, se parte de la existencia de dos fincas. Uno de ellos se encuentra en una situación de desventaja por carecer de un camino que permita entrar y salir del predio sin pasar por la propiedad que se encuentra interpuesta entre él y la vía pública. Esta finca es la dominante. Por otra parte, tenemos a la finca sirviente, cuyo propietario se verá obligado a permitir que se abra un camino en su finca, con el fin de hacer posible el acceso a la finca dominante.
Tipos de servidumbre existentes
- Servidumbre de paso
- Servidumbre de aguas
- Servidumbre de desagüe
- Servidumbre de acueducto
- Servidumbre de luces y vistas
- Servidumbre de medianería
- Servidumbre de palco o butaca
- Servidumbre de balcón
- Servidumbre de saca de leña
- Servidumbre de comunidad de pastos
Existe un tipo de servidumbre para cada uso que se pretenda hacer de los recursos que a una parcela le faltan, mientras que la parcela lindante dispone de ellos. El derecho contempla la servidumbre en aras de una explotación y utilización racional de la finca dominante. Si tomamos como ejemplo la servidumbre de paso, para el propietario de la finca dominante no tendría sentido poseer una finca si no le es posible entrar y salir de ella debido a que se encuentra completamente cercada por terrenos que colindan con ella.
Requisitos para solicitar una servidumbre de paso
A los efectos de solicitar que se abra un camino en calidad de servidumbre de paso por una parcela sirviente, es necesario que se reúnan los siguientes requisitos:
- Quien solicita debe ser el propietario de la finca
Además del dueño de la finca o del inmueble, está autorizado a solicitar la servidumbre de paso el titular de un derecho real.
- La solicitud debe hacerse a las heredades vecinas
Todos los propietarios de las fincas vecinas al terreno dominante, deberán ser convocados, ya que cualquiera de ellos podría ser pasible de recibir el gravamen por concepto de la servidumbre que se llevará a cabo.
- La finca debe carecer de salida a camino público por encontrarse enclavada entre fincas ajenas
Es necesario que el camino no exista porque para abrirlo, sería necesario utilizar el terreno de una de las fincas vecinas.
- Necesidad legítima de exigir el paso
La solicitud de la apertura del camino debe responder a una necesidad auténtica y legítima. La ley no contempla caprichos ni arbitrariedades en este respecto.
- Indemnización
El propietario de la parcela dominante deberá pagar una indemnización al propietario del terreno sirviente, la cual será estipulada por la vía judicial.
Cómo adquirir las servidumbres de paso
Al tratarse de una servidumbre discontinua, la servidumbre de paso solo puede adquirirse mediante tres vías posibles:
- A virtud de título
- Mediante escritura de reconocimiento del dueño del terreno sirviente
- A través de sentencia firme
La adquisición de la servidumbre de paso se encuentra contemplada en los artículos 539 y 540 del Código Civil.
Cómo se escrituran las servidumbres
La constitución de una servidumbre de paso se lleva a cabo mediante escritura pública, de un contrato o de un testamento. Las formalidades requeridas para ello son las mismas que se solicitan para la transferencia o creación de derechos en cualquier propiedad inmueble. Por lo tanto, el documento del que se sirvan las partes involucradas, debe estar debidamente notificado y contar con las firmas correspondientes.
Cómo eliminar las servidumbres
Los artículos 544 y 551 del Código Civil prevé las posibles causas por las cuales se extinguen las servidumbres:
- Prescripción
Si no se usan en veinte años, las servidumbres prescriben y, por ende, son eliminadas.
- Cumplimiento del plazo
Cuando se conceden durante un determinado plazo o ante una cierta condición, el cumplimiento de cualquiera de ellos conlleva a la extinción.
- Derecho real posesorio
Si la servidumbre se constituyó por un derecho real posesorio sobre la finca, la extinción de dicho derecho implica la extinción de la servidumbre.
- Pérdida total de cualquiera de las fincas involucradas
- Redención convenida entre ambos titulares
- Acuerdo de las partes
- Reunión de la finca sirviente y la finca dominante en una misma persona
- Cuando no se pueda usar debido al estado en el que se encuentran las fincas
Nuestro último caso en el que hemos eliminado un camino
Junto al estudio Millarq, hemos ganado el caso para eliminar el camino de una finca sirviente mucho antes de que pasaran los veinte años para que prescribiera el plazo de la servidumbre debido a la falta de uso. La condición en la que se encontraban las fincas hacía imposible el uso del camino. Nuestros expertos en urbanismo del estudio Millarq, presentaron las pruebas correspondientes y el propietario del terreno sirviente recuperó el completo uso de su terreno.
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