Si cuentas con una parcela rústica, es probable que te estés preguntando si puedes construir sobre ella y cuáles son los parámetros legales para no incurrir en una infracción por desconocimiento. Debemos admitir que la tuya es una muy buena pregunta, lo que ya anticipa que la respuesta no será precisamente sencilla.

¿Qué debo hacer para construir en mi parcela rústica de Mallorca?

Debido a que en Mallorca hay varias categorías de suelos rústicos, la respuesta dependerá de las características particulares de tu parcela, ya que de ellas depende el grado de protección legal que tiene ese suelo.

De acuerdo a la norma 19.3, existen limitaciones para la construcción de fincas unifamiliares que se encuentren situadas en áreas naturales aisladas de especial interés. Las categorías existentes son:

• AANP – Áreas de Alto Nivel de Protección
• ARIPB – Áreas Rurales de Interés Paisajístico Boscoso
• ANEI – Áreas Naturales de Especial Interés
• APT – Áreas de Protección Territorial
• ATC – Áreas de Transición de Crecimiento

Las zonas no comprendidas en estas categorías se rigen por lo establecido en la norma 20, con particular atención en las Áreas de Prevención de Riesgos, para las cuales se exige la presentación de un informe favorable emitido por la administración correspondiente en asuntos de medio ambiente.

¿Qué dice la norma 20?

No debe existir prohibición para construir: el primer punto de la norma 20 establece que la construcción no podrá llevarse a cabo en zonas afectadas por la prohibición para construir por parte del reglamento de planeamiento.

Una única vivienda por parcela: solo se podrá construir una única vivienda unifamiliar aislada por parcela.

Las nuevas construcciones y los cambios de uso de las construcciones existentes se regirán por las siguientes normas:

Las parcelas comprendidas en el Suelo rústico de Régimen General Forestal y en el ARIP, tendrán que tener una superficie mínima de 50 000 m2. Las parcelas comprendidas en las categorías: Suelo rústico de Régimen General, Áreas de Interés Agrario y Áreas de Transición de Armonización, deberán contar con una extensión de 14 000 m2.

Requisitos para edificar en suelo rústico de Mallorca

A los efectos de proceder con la construcción sobre suelo rústico mallorquín, la parcela debe encontrarse contenida en los siguientes supuestos:

Fecha anterior al 16 de julio de 1997

• Cumplir con la normativa de parcela mínima edificable
• Que la finca no haya tenido variaciones posteriores a la fecha del 16 de julio de 1997
• Aportación de documento público anterior dicha fecha

Desde el 16 de julio de 1997 al 13 de octubre de 1999

• Debe cumplir la normativa de parcela mínima edificable
• La segmentación no puede haber sucedido de forma simultánea u sucesiva en una cantidad superior a cinco unidades registrales independientes (sin contar la finca matriz), excepto que:
  • Posteriormente a la segmentación se las haya agrupado en un número que no sobrepase el límite.

A partir del 13 de octubre de 1999

• Solo son edificables las parcelas que deriven de una primera división que haya sido llevada a cabo en calidad de donación de padres a hijos, a nietos de hijos fallecidos o por concepto de herencia de padres a hijos.
• Esta autorización es válida solo si la parcela se encontraba en el patrimonio de quien la donare, con anterioridad al 18 de enero de 2004.

Edificación sobre suelo rústico en Alicante

La legislación valenciana del suelo no urbanizable, autoriza la construcción de viviendas sobre suelo rústico únicamente en parcelas con un área mínima de 10 000 m2. La medida pretende acotar la proliferación de las edificaciones para proteger el suelo no urbanizable común, dado que este es la plataforma sobre la cual se construye y se sustenta la economía agraria y se preserva la belleza natural y la funcionalidad del paisaje.

Cabe destacar que casi la mitad del territorio valenciano está conformado por suelo no urbanizable común.

Condiciones para construir sobre suelo rústico en Alicante

La Ley del Suelo No Urbanizable establece que para construir una vivienda en Valencia, es obligatorio regirse por los siguientes puntos:

• La superficie de la vivienda podrá tener un área máxima del 2 % de la parcela rústica.
• La construcción no podrá exceder las dos plantas (excepto si existe un plan específico que otorgue dicha autorización).
• Está prohibido construir en áreas cercanas a carreteras, cauces de ríos y otros bienes públicos.

Usos especiales de las construcciones sobre suelo rústico en Valencia

Si la construcción va a ser destinada a cualquiera de los siguientes usos:

• Actividades agrícolas
• Actividades ganaderas
• Industria cinegética
• Actividad forestal (parcelas de bosque, aperos, granjas, refugios forestales)

Como mínimo, la mitad de la parcela debe quedar libre de construcción para que pueda desarrollarse la actividad a la cual se declare que será destinada.

¿Y si mi parcela no reúne los requisitos mínimos?

Ahí entramos nosotros. Somos abogados expertos en Derecho Urbanístico y, dentro de nuestro despacho, contamos con MillarQ – Estudio de Arquitectura (millarq.es), cuyos departamentos técnicos y legales llevan a cabo la unión perfecta para llevar a cabo el asesoramiento para brindarte soluciones estratégicas en el ámbito de la construcción en suelo rústico.

Nos adelantamos a los posibles expedientes de infracción, tal como hemos hecho en nuestros últimos trabajos, los cuales hemos llevamos a cabo en Mallorca, Menorca, Ibiza y Alicante. Y este es solo un ejemplo de los cientos de asesoramientos en los que hemos brindado a nuestros clientes toda la información para que su proyecto de construcción sea el comienzo de algo grandioso, no un enjambre de problemas que, como bien sabemos, derivan en multas, y en lo que la información exitosa no está al acceso de todos.

Amamos el suelo rústico. Amamos tu proyecto antes de conocerlo. Amamos ser parte de tu plan de vida.

Cuéntanos tu caso. Amamos escucharte.