A pesar de que se encuentran circulando, paradójicamente, como moneda corriente entre nosotros, las criptomonedas aún no son admitidas como moneda de curso legal. Por lo tanto, cuando quieres hacer uso de ellas para comprarte algo valioso, como lo es una vivienda, te encuentras con obstáculos que, poco a poco, se van convirtiendo en impedimentos.

En primer lugar, te vas a topar con el hecho de que para hacer un compra legal, te exigirán que conviertas tus criptomonedas a FIAT. Sin embargo, aquí se presentará otro inconveniente, porque la conversión de cantidades de dinero a FIAT, cantidades como para adquirir una vivienda o incluso un coche, lleva a que muy seguramente el banco bloquee tu cuenta.

La reticencia de las entidades bancarias a permitir que ingresen grandes cantidades de dinero FIAT en la cuenta de sus clientes si este proviene de criptomonedas no acompaña al advenimiento de dicha modalidad de dinero. Por lo tanto, la única solución posible hasta el momento es llevar a cabo un análisis fiscal, documental y justificativo del cambio a FIAT.

De esta forma, combinaremos herramientas contractuales con derecho mercantil internacional, para que puedas adquirir la vivienda de tus sueños.

Del mercado de nicho al mercado financiero alternativo – la evolución de las criptomonedas

Cuando las criptomonedas se encontraban en los albores de su existencia, formaban parte de la excentricidad de quienes invertían en un incierto mercado de nicho. Por aquellos tiempos, pensar en comprar una vivienda con ellas era una utopía… o incluso una broma.

Sin embargo, el mundo offline, tal como las pasarelas de pago, los comercios de puertas abiertas al público y ciertas administraciones públicas, le ha dado tan buena acogida a las criptomonedas, que han dejado de ser un elemento exclusivo del mundillo del ciberespacio, para convertirse en una moneda de cambio alternativa.

Las primeras operaciones inmobiliarias con criptodivisas de las que se posee registro datan del año 2014. Esto significa que el mercado lleva años siendo testigo de cómo las criptomonedas han ido encontrando su lugar en las compras de viviendas, y sobre todo a partir de la pandemia.

Son muchos los analistas financieros que coinciden en que las criptomonedas son y serán las grandes protagonistas del mercado inmobiliario del futuro. Y esas son muy buenas noticias. Sin embargo, tú quieres comprarte una vivienda hoy, no dentro de cinco, ni mucho menos dentro de diez, años. Por ende, hay que encontrar una solución para ti hoy.

¿Qué necesito para comprar una vivienda con criptomonedas?

Además de contar con la cantidad necesaria de BTC, USDT, o ETH entre otras, como para poder pagar con ellas una vivienda, el punto de partida sería encontrar a un vendedor que las acepte como medio de pago, los cuales existen cada vez más.

Si bien se trata de una operación 100% legal, la utilización de las criptomonedas en las operaciones inmobiliarias se encuentra sujeta a la aceptación del propietario. Ciertos portales inmobiliarios dan a conocer esta información en las propiedades que tienen a la venta.

Por lo tanto, si ya has encontrado la vivienda de tus sueños y su propietario está gustoso de aceptar criptomonedas, entonces pasemos a explorar los pasos a seguir para concretar la compraventa.

 Pasos a seguir para comprar una vivienda con criptodivisas

El valor de las criptomonedas se caracteriza por su permanente fluctuación, la cual las lleva a desconcertantes extremos. En consecuencia, establecer un valor únicamente basado en Bitcoins o en Ethereums podría ser una decisión arriesgada para ambas partes.

La solución que se ha encontrado para este problema es que ambas partes acuerden fijar un valor en dinero FIAT para estipular el precio del inmueble. Y no solo eso, sino que también es conveniente acordar un día en particular para tomar el tipo de cambio entre la criptomoneda escogida y el Euro o el Dólar, y una crypto stablecoin como los USDT, USDT, BUSD o UST incluso, las cuales replican el valor en moneda FIAT.

Cuando tal acuerdo ha fructificado, se lleva a cabo la compraventa por medio de la formalización de la operación a través de una escritura ante notario, la cual es recomendable llevar a cabo de operaciones mercantiles, en muchos casos, con aplicación del derecho mercantil internacional.

El precio aparecerá en euros, pero se aclarará que el método de pago será la criptomoneda acordada, al tipo de cambio previamente estipulado por ambas partes. Se puede llevar a cabo la protocolización de la transferencia entre las wallets de las partes para mayor acreditación del pago.

Tributación de la compraventa inmobiliaria en criptodivisas

Lo primero que debe aclararse es que adquirir un inmueble en criptodivisas, ni el IVA ni el ITPADJD se ve afectado, es decir, no nos libraremos de pagarlo. Esto se aplica tanto a la base tributaria y al impuesto aplicable. No obstante, dependiendo de quién venda o compre y su forma pueden aplicarse bonificaciones o excepciones.

Sin embargo, hay un factor al que se debe prestar especial atención en operaciones de esta naturaleza, ya que la Agencia Tributaria no se ha pronunciado con un criterio completamente definido al respecto. Por lo tanto, algunos representantes de la doctrina registral y notarial afirman que una transacción inmobiliaria en estas condiciones no es una compraventa, sino una permuta, por lo que dependiendo de la repercusión de ello podrán utilizarse elementos del derecho mercantil internacional para verificar cual es el mejor método.

Si la operación se llevase a cabo bajo los parámetros de la permuta, estaría sujeta a más gravámenes que una compraventa. Los impuestos que entrarían en escena son:

• IVA o ITAPDJ según los siguientes parámetros:
  • Inmueble nuevo
  • Inmueble de segunda mano

Ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre Personas Físicas

Este parámetro se tomará entre el valor de la criptomoneda al momento de pasar a formar parte del patrimonio del comprador y al momento de llevarse a cabo la permuta.

Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos

Este es el impuesto de la plusvalía y se aplicará en casos de viviendas de segunda mano si esta fue revalorizada desde el momento en el que fue adquirida hasta que se permutó.

Desde 2020 en Martínez-Blanco Abogados nos hemos dedicado a asesorar y a acompañar tanto a particulares como a empresas para que logren su objetivo de comprar una vivienda con criptomonedas. El camino es escarpado y presenta complejidades que no están presentes en las operaciones inmobiliarias tradicionales ni en los despacho de los gestores y abogados tradicionales. Sin embargo, queremos dejarte la tranquilidad de que es completamente posible porque ya conocemos el camino. Estamos para ayudarte y mostrarte el camino para hacerlo realidad. Cuéntanos tu caso.