La compraventa no es la única transacción que nos permite adquirir una vivienda o una parcela. La ley contempla las transmisiones hereditarias y la figura de la usucapión. En ambos casos, pueden existir dudas acerca de quién es el titular de la propiedad. De modo que en este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber al respecto.

Quién es el titular de una finca para la ley

La Constitución Española reconoce el derecho a la propiedad, el cual consiste en reconocer como propietario del bien en cuestión a quien acredite tener su título de dominio que especifique que la persona es la propietaria del inmueble, es decir, no es suficiente un título de carácter posesorio o de usufructo.

Dicho título se adquiere a través de una compraventa o de una transmisión hereditaria.

Por otra parte, es propietaria del inmueble únicamente la persona que disponga del título que la acredite como tal en el momento presente. De esta forma, quedan descartadas aquellas personas que aleguen que tendrán la propiedad a futuro, por ejemplo, cuando reciban la herencia que les corresponde.

¿Cómo se determina la titularidad de una propiedad en las transmisiones hereditarias?

El derecho de transmisión consiste en el derecho que tienen los herederos de los herederos de la persona fallecida a aceptar o a rechazar la herencia. Si la acepta, todos los bienes, ya sean los incluidos en el testamento o fuera de este, pasan a integrar el patrimonio del heredero o de los herederos, lo que incluye pasar a ostentar el título de dominio del bien inmueble.

Un ejemplo representativo de un caso que requiere la aplicación del derecho a las transmisiones hereditarias es cuando una persona que ha recibido una herencia fallece antes de haber tomado la decisión de aceptarla o de rechazarla. Entonces serán sus hijos los próximos beneficiarios de la herencia, quienes también podrán ejercer el derecho de aceptarla o de repudiarla.

El derecho de transmisión se encuentra regulado en el artículo 1006 del Código Civil.

Acción reivindicatoria – qué es y cuándo se aplica

Cuando la propiedad en cuestión se encuentra en bajo la posesión de alguien que no es su legítimo dueño, este último tiene el derecho de recurrir a una acción reivindicatoria. Esta se trata de un proceso legal mediante el cual el inmueble o la parcela vuelve a las manos de su propietario después de haber sido usurpada por otras personas.

Reclamación del derecho de propiedad de fincas antiguas – adquirir el derecho a la propiedad por el transcurso del tiempo

El transcurso del tiempo es otra forma de convertirse en el propietario de un inmueble o de una parcela, siempre y cuando se cumpla una serie de requisitos. Este proceso se denomina usucapión y de él te estaremos hablando en la siguiente sección.

Lo que te interesa saber acerca de la usucapión es que no existe diferencia legal alguna entre ella y la prescripción adquisitiva.  En el Código Civil se utiliza el término prescripción adquisitiva, el cual se encuentra relacionado a la prescripción extintiva. Esta última consiste en la pérdida de derechos por parte del propietario de un bien, debido a la inactividad de este en relación a la propiedad durante un lapso de tiempo estipulado por la ley.

En otras palabras, cuando el propietario original incurre en la negligencia o en el abandono de sus obligaciones y de sus derechos sobre con respecto al bien inmueble, este pierde su calidad de propietario legal.

¿Qué es la usucapión y cómo puedo reclamar el derecho de propiedad a través de ella?

La ley define a la usucapión como la adquisición del derecho a la propiedad a través de haberlo ejercitado bajo las condiciones y durante el tiempo previstos desde el punto de vista legal.

También conocida bajo el nombre legal de posesión adquisitiva, la usucapión es la forma legal de convertirse en el propietario de una parcela o finca, debido a haber hecho uso de ella durante un cierto período de tiempo. Los tipos de usucapión existentes son:

Usucapión ordinaria

Consiste en una posesión pacífica que requiere de un justo título, el cual puede ser un contrato, y de haber tenido lugar durante diez años entre presentes o veinte años entre ausentes. Es necesario haber actuado de buena fe.

Usucapión extraordinaria

El requisito es que la parcela o finca haya sido objeto de posesión durante treinta años. No es necesario haber obrado de buena fe ni tampoco la presencia de un justo título.

Usucapión secundum tabulas

Se le concede el derecho a la propiedad al titular registral. Esta clase de usucapión tiene lugar cuando el titular que figura en el registro adquirió la propiedad por parte de una persona que no era la titular que aparecía en el registro al momento de la transmisión del inmueble.

Usucapión contra tabulas

Tiene lugar cuando la persona que posee el inmueble no es la titular inscrita en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, hay que ir contra ella para reclamar el derecho de dicha propiedad, para lo cual hay que presentar una serie de pruebas. Y es en ello que podemos ayudarte.

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