En primer lugar, haremos una breve introducción para saber qué es una ejecución de hipoteca o acción hipotecaria y en qué situación se encuentra la jurisprudencia en la actualidad 2018.

Este concepto hace alusión al procedimiento ejecutivo a partir del cual el banco puede llevar a cabo la subasta del inmueble que garantiza el préstamo. Esta ejecución se lleva a cabo por el incumplimiento de las obligaciones de la hipoteca por parte del deudor.

En los casos en los que nos vemos en la situación en la que se hace imposible el pago de las cuotas del préstamo hipotecario, nuestro banco nos requiere el pago de las cuotas, y en caso de que no se atienda al requerimiento, se iniciará un procedimiento judicial llamado procedimiento de ejecución hipotecaria.

En cualquier caso, este tipo de procedimiento debe contar con la intervención de abogados expertos en la materia.

¿Qué hacer en caso de ejecución bancaria?

Si nos situamos en un momento anterior a 2013, esta situación puede haberse dado por el impago de una sola cuota, hecho que en la actualidad es abusivo. En cambio, tras este año lo habitual sería que se diera por el impago de tres o más cuotas.

Tanto en un caso como en el otro, la entidad financiera tras estos impagos de cuotas, declarará vencido el préstamo mediante reclamación extrajudicial (burofax) de ejecución hipotecaria. Esto significa que a pesar de que tras estos impagos debíamos la suma de tres cuotas, tras el vencimiento del préstamo, la deuda exigible deja de ser periódica para convertirse en única y por lo tanto, ahora debemos todo el capital adeudado que será el que reclamará la entidad financiera en un solo pago.

Además de toda esta deuda, la entidad financiera también nos reclamará los intereses de demora, que están fijados en un porcentaje realmente alto y hacen que esta deuda se incremente considerablemente. Esta cláusula suele ser abusiva siempre que superen los 2 puntos. Y además, la entidad financiera nos reclamará las costas procesales del procedimiento, o lo que es lo mismo, que paguemos a su abogado y procurador.

Estas dos cifras suelen traducirse en una deuda adicional de media entre 40.000€ y 75.000€, así, en caso de que la deuda reclamada ascienda a 100.000 euros, la entidad financiera nos reclamará además otros 40.000 euros en concepto de intereses y costas.

Oposición a la ejecución hipotecaria 

En el caso de que la ejecución ya esté en marcha cada hora es determinante. Es imprescindible acudir a un despacho especializado en este tipo de procedimientos para oponernos a la ejecución y, en todo caso, tratar de paralizar la ejecución, suspenderla o declararla nula.

Pero ello no es suficiente, ya que, en este caso, aparte de suspender ese procedimiento de ejecución hipotecaria, debemos de oponernos para evitar esas cantidades comentadas anteriormente.

Para evitar la ejecución bancaria la oposición solo podrá estar basada en causas fijadas por la LEC en el artículo 695, entre las cuales figuran las clausulas con carácter abusivo en la escritura de la hipoteca. Algunas de estas clausulas son: la cláusula suelo, el vencimiento anticipado, comisiones de apertura o los intereses de demora.

¿Cuánto tarda una ejecución hipotecaria?

La ejecución hipotecaria depende del juzgado. Desde que se deja de pagar es posible que esté entre 12 -14 meses finalizada. Por este motivo es necesario actuar de forma rápida ante el inicio de cualquier comunicación por parte de la entidad financiera o juzgado.

Acción hipotecaria

Subasta judicial hipotecaria

Se trata del evento en el cual se subastará el bien inmueble por el valor que se haya establecido en la escritura hipotecaria a efectos de subasta. El procedimiento es el siguiente:

1️⃣ El Juez dicta sentencia o auto en el que da por finalizada la ejecución, y se establece la deuda y el precio del bien inmueble.

2️⃣ La vivienda se subastará durante 20 días.

3️⃣ Una vez subastada la propiedad se da paso al remate (pago de la puja).

4️⃣ Tras el remate se da el lanzamiento de las personas que vivan en la casa.

5️⃣️ Finalmente, se entrega la posesión al nuevo propietario, el cual fue el ganador de la subasta.

Dicha subasta puede ser paralizada hasta el día de su celebración si el deudor paga la cantidad total de la deuda.

El banco suele quedarse la vivienda por el 50% del valor o por el 70% si es el domicilio habitual de los deudores hipotecantes. Esto suele pasar debido a que en la subasta nadie suele pujar por encima de esos precios, por lo que todo lo que falte hasta cubrir la deuda más sus intereses y costas, será la deuda viva que le quede al deudor después de la subasta.

¿Qué hacer si mi ejecución hipotecaria ya finalizó? La SOLUCIÓN.

Una de las posibilidades ante esta situación, es que la entidad financiera, tras la demanda de ejecución hipotecaria, haya conseguido resarcirse de la deuda o al menos parte de ella. En ese caso, habremos perdido nuestra vivienda y habremos abonado con lo pagado por nuestra vivienda el total de la deuda, además de los intereses y las costas. Pero lo más probable es que esto no haya sucedido de esta forma, ya que posiblemente, tras la subasta judicial de la vivienda continúe una deuda pendiente que nos continuaran reclamando personalmente a través del juzgado, haciéndonos la vida imposible con embargos sobre nóminas, cuentas, pensiones, etc.

En este caso, es posible eliminar parte de esa deuda a través de un procedimiento judicial de declaración de abusividad y nulidad de determinadas condiciones generales de la contratación que figuran en nuestra escritura de préstamo hipotecario. Incluso es muy habitual que tras la adjudicación de la vivienda, sea la propia entidad financiera la que nos deba dinero a nosotros.

A modo de ejemplo podemos poner el siguiente:

1️⃣ Deja de pagar su préstamo de 110.000€.

2️⃣ Seguidamente, el banco le requirió esta cantidad a través del juzgado, incrementado en el 30% de intereses y costas. La suma total reclamada es de 143.000 €.

3️⃣ Tras la finalización del procedimiento, se subastó su vivienda por 120.000€. Su deuda pendiente con la entidad financiera tras este procedimiento es de 23.000 euros.

4️⃣ Sin embargo, parte de esa deuda es declarada nula, y concretamente, el 30% de intereses y costas. Así, tras el procedimiento judicial que esta vez ha iniciado usted con un abogado experto, la deuda con la entidad financiera ya no existe, y lo que es mejor, esta vez el banco le debe 10.000 euros.

CONCLUSIÓN

La realidad es que las entidades financieras no solo pretenden obtener beneficio del préstamo, o por los impagos del mismo, sino que en caso de ejecutar el préstamo, obtendrá un alto beneficio adicional. En caso de que no oponerse con la defensa de un despacho especializado en derecho bancario y financiero, podemos terminar hipotecando toda nuestra vida económica a pesar de haber perdido nuestra vivienda.

Desde Martínez Blanco Abogados te asesoramos sobre las cantidades que efectivamente puedes recuperar de tu ejecución hipotecaria finalizada y en caso de que esté en marcha, trabajaremos para paralizarla, asegurando que la entidad financiera no cobre un solo euro más del que le toca. Existen soluciones.


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